合理房价猜想

  “上海:4830.7元/平米,杭州:4493元/平米,南京:4293元/平米,佛山:3996元/平米,西安:3649元/平米,济南:3600元/平米……,两会期间关于合理房价的言论一出,各地网民纷纷根据统计局数据和房价收入比来进行合理房价的计算。

  在该表格中,“合理房价”最高者为上海,最低者为长春,济南处于中间水平。根据该公式,济南人均可支配收入27000元/年,家庭构成以2人计算,合理房价收入比为6,前三者为分子,以90平方米为基准,两者相除得合理房价即3600元/平米。

  数据一出引起了业内广泛讨论,一开发商老总拍案而起3600元/平米?也不过是土地的价格吧?土地费用、建安工程费用、基础设施配套费用、建安工程前期费用、营销税及附加费用、财务费用、营销代理费用、管理费用……“目前房地产行业的资金使用成本达17%”,北大资源助理总裁王焕新表示,可想而知,房地产的利润已经被摊薄。

  在目前济南市场上,有的项目成本已经几倍于该“合理房价”。2011年,绿城百合花园产品说明会上,对购房者公示其产品成本土地费用以350万/亩,容积率1.9计算,附加配套费和契税,折合每平米在3100元左右;环评、规划设计等前期费用折合每平米在120元左右;建安、园林、市政配套等费用折合为3800元/平米左右;税费折合为1000元/平米左右;管理、销售等期间费用折合每平米在1000元左右。将这些数据叠加,可以发现成本造价已接近9000元/平米(未包括学校、幼儿园、社区用房、物管用房等建造费用的分摊)。

  合理房价是个伪命题,王焕新认为,如果以合理房价来反推产品,为了把房价做低而做低,为了降成本而使用便宜材料,对于购房者而言是不负责任的做法。比如你去买一套西装,三万元的奢侈品牌可以买到,三千元的大众品牌也可以买到,但是要买三百元的西装就只能到泺口。房屋品质与价格相对应,石材干挂成本与外墙涂料成本每平方米相差千元以上;园林景观成本差别少则几百,多则上千,在他看来,济南房价一万以内都属正常。

  山东师范大学房地产研究中心主任程道平称,对3600元/平米的合理房价并不认同。他认为,理论方法没问题,但计算结果不切实际。其原因在于,中国的家庭平均人口为3人以上,而且平均4-6年买一套房产是发达国家适用的系数,发展中国家一般高于该数字,在8年左右。若以8为系数,如此一来,济南的平均房价(27000元/年)*家庭平均人口(3人)*8年/90平米(小户型分界线元/平米,这个数字相对合理。

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